惨！曾450万买的房子，才卖1900

　　最近有新闻说，日本有一套原价7500万日元（约450万人民币）、70多平米的房子，20年之后，跌到了5万日元（约3200元人民币）！

　　在中国，连十八线县城，3000块你都买不到一套75平米的公寓。

　　这套公寓地处新泻县的滑雪观光胜地，是由西武集团开发的休闲式公馆，东南朝向，12楼，建造于上世纪80年代的中后期。开发商是日本名企西武集团，曾打造日本著名的王子酒店，可谓是大品牌开发商，房子的地段、建筑质量都不差。

　　这套公寓，当时售价是7500万日元（约450万人民币），不到一个月就告售罄。

　　20多年过去，一套7500万日元的房子贬值到至5万日元，降价幅度高达99.9%。

　　售房广告打了一个月，没有日本接盘侠。最后，房子被中国人买走了，成交价3万日元（约1900元人民币）。

　　据说卖家非常开心，“终于不用再支付各种费用了，有了一种解脱感”。无独有偶。

　　神奈川县郊外的高级住宅地（离东京40分钟车程），面积220平方左右，建造于泡沫巅峰期1991年，当时市价为1.5亿日元一套，邻居都是有钱人。

　　后来，有人想卖房搬到东京住，于是到中介挂牌，开价5000万日元，比买时跌了67%。结果3000万日元也没人买。

　　连白送的房子，很多日本人也没兴趣。因为太贵了！

　　据“今日日本”报道，在日本转让与继承土地，先要缴纳市价10%的手续费；然后，根据土地价值缴纳10～55%的赠与税，此后每年还要缴纳持有房屋的费用。

　　有人算过，一套200万的房子，每年交税、费都得4万左右。

　　有数据显示，日本40 岁以下的“有房一族”比率持续降低。从1983 年的 42.2%，下降到 2008 年的 28.4%，再到 2015 年的 18%。

　　日本是租售同权。住房不绑定任何其它的社会资源，大家都享有同样的医疗、保险、教育资源。

　　而且日本公寓租金相对比较便宜，约占月收入的1/8，这让租房变得相当划算。

　　同时，日本不动产机构提供的租住公寓（注：日本无论是新房、二手房、租住的公寓，全部都是装修完毕，可直接入住的），不仅房间环境干净整洁舒适，而且有很多还提供管家服务，有食堂餐厅，有健身房图书馆等娱乐和社交场所。

　　初到日本的中国人，在日本租房时可能会惊讶地发现，房间的基本设施，如家电、家具，甚至是汽车等，考虑的首先不是购买，而是免费的赠送。一方面是这类大件的处理费用较高，另一方面是只要愿意，到处都可以轻松地得到，于是这些物质已经完全失去了占有的意义，只剩下了使用的属性。

　　没人买房的结果之一，就是空房子多了。

　　日本总务省发布的2013年度“住宅•土地统计调查”显示，日本住宅总数为6063万户，但空房数为820万户，比率为13.5%。也就是说，平均每7户人家有一户是空房。

　　从1993年的448万户，到2013年的820万户，空置率20年间增加了1.8倍。有机构预测，到今年日本的空房数量将会超1000万户。

　　住房空置率越高，房屋使用率就越低，泡沫越大。更糟糕的是，日本人口越来越少。

　　日本厚生劳动省公布的人口数据估算值显示，2017年日本出生人口仅为94.1万人，创下1899以来新低。

　　去年4月，他们还公布了50年后日本人口数的预测结果。

　　根据这份估算，到2065年，日本人口将比2015年减少三成，降至8808万，超过40%的人口都是老年人！

　　未来，还有谁会买房？

　　随着战后经济的飞速发展，日本成为全球第二经济大国。自1983年起，东京土地价格开始以异常的速度飞涨。所有人都相信“随着日本经济的腾飞，东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集，都希望能在此拥有一席之地。

　　正是在这种期待之下，人们开始抢购土地。在那个时代，只要投身地产，闭着眼睛买都会发财。

　　这种背景下：

　　1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。

　　1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。

　　1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。

　　当时，日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”的豪言壮语。

　　但奇迹没有出现，1991年下半年日本房地产价格开始毫无征兆的暴跌，一夜之间，随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外，还有那些投机的倒买倒卖商。

　　10年之后，日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原点。

　　现在，大部分的日本住房已经完全回归到了其居住的属性。反观国内，一边是超越日本的少子老龄化，一边是火爆的房产市场，这是一个值得思考的现象。

　　另据日媒报道，2015年，一名中国投资者购买了位于东京高端商务区赤坂的两幢住宅，价格分别为6.9亿日元（约3700万人民币）和6.8亿日元（约3600万人民币）。该售价是东京近12年以来的最高新房售价。

　　海外资产配置需谨慎。（本文观点仅供参考）