住建部最新表态：棚改不会停！股、楼、债、商市场影响一文看懂

7月12日，住建部召开了棚改吹风会，对棚改政策进行了定调，并进行了详细解读。

住建部强调了以下4点内容：

1、商品住房库存量较大的地方，继续推进棚改货币化安置；

2、房价涨幅压力大的地区要以实物安置为主；

3、控制棚改成本；

4、对违反政策要求的，不予专项贷款支持。

近期以来，“棚改叫停”的传闻仿佛悬在市场头上的“达摩克里斯之剑”，而这次住建部对棚改政策进行定调和解读，这将对股市、楼市、债市、商品市场产生怎样的影响？

在7月12日的会议上，住建部发布了今年上半年棚户区改造进程和下半年相关工作安排。

住建部表示，商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

住建部称，将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地既要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

对于棚改成本方面，住建部称，各地要树立精打细算理念，严格依法依规办事，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

对于备受关注的棚改货币化安置政策，住建部强调，2016年以来针对部分库存不多地区货币化安置比例仍高的问题，已经采取了明确措施，包括开会督促其调整棚改安置政策，要求其控制棚改货币化安置比例，对该类地区仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，国开行、农行棚改专项贷款不予支持。

人民网获取的参会资料显示，今年1月至6月，全国棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5%。下一步，住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，还将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。

华创债券研报指出，2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9%，2015年6月，国务院提出棚改三年计划，要求2015-2017年改造各类棚户区住房1800万套，每年600万套，实际完成略高于计划，分别为601万、606万和609万套，

货币化安置率逐年提高，分别为30%、49%和60%，货币化安置面积分别为1.5亿平方米、2.5亿平方米和3.1亿平方米，占全国住宅销售面积的比例从13.6提升至21.3%。

目前，全国多个地方的棚改货币化安置开始降速。比如，山东省取消了货币化安置，湖南、江西、广东省均提出“因地制宜”推进棚改货币化安置，跨的步子都比此前小了。

业内指出，抵押补充贷款（PSL）是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。

截至5月末，国开行今年发放棚改货币贷款4369亿元，用以棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。简单比较发现，2018年1季度PSL余额的增量是3038亿，比2017年同期的1632亿几乎增长了一倍。而二季度投放量逐步下滑，规模仅仅与去年相当。

图表3：二季度央行PSL放缓

 （资料来源：Wind、兴业研究）

业内人士指出，从近期政策走向来看，监管的确有推行棚改债来逐步替代央行PSL贷款的意图。2018年4月，财政部印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，鼓励地方政府通过发行专项债的方式，募集资金专门用于棚户区改造，偿债资金来源也是棚改项目对应的相关收入。

当前，新疆、安徽、天津等地出台了棚改专项债相关文件，全力支持“棚改发债融资”。

2018年6月20日，2018年天津市红桥区棚户区改造专项债券（一期）成功发行，标志着自28号文发出以来，全国首单棚改专项债正式落地。

在此前，2017年4月28日，由安徽投资集团主导的安徽省首单棚改项目收益债“17阜阳棚改项目NPB01”成功发行，首期发行额度4亿元，期限6年，票面利率5.48%。这是安徽省棚户区改造直接融资的第一单，也是全国“第二家”。

2016年1月15日，广西大都投资有限公司非公开发行的北海市银海区北背岭、白耗壳村棚户区改造一期项目收益债券获得国家发改委核准，创全国棚改项目发债金额最大、审批速度最快的纪录。此项目收益债金额为28亿元，分两期发售，首期14亿元。

楼市：棚改货币化收紧对房地产投资影响有限

在大类资产中，楼市无疑是受棚改政策影响最大的。

兴业证券固收团队认为，无论从棚改开工规模，还是货币化安置意愿来看，棚改对地产的拉动中枢下行较为明确。中西部地区销售可能逐渐“筑顶”。本轮中西部与东部地区销售分化持续时间较长，随着棚改货币化力度下降和政策调控趋严，中西部销售或逐渐“筑顶”。

中信证券明明认为，如果货币化安置比例降低，前期极大推高房地产销售的动能将难以为继，对房地产的推动作用将减弱。此外，货币化安置对消费的刺激效果也将随着货币化安置比例的降低而逐步回归中性。

不过也有分析认为，新的棚改政策对房地产市场影响或有限。华创债券屈庆表示，过去三年货币安置化比例不断提高，2018年将逐步下降则在预料之中。

对于2018-2020年，住建部规划棚改数量为1500万套，其中18年为580万套，19和20年各460万套，目前来看，未来三年棚改总量不会有太大变化，不过实物安置会增加，货币化安置会相应减少。

屈庆提出，2014年提出货币化安置的背景是三四线城市库存高，帮助三四线商品房去库存，而经过三年的去化，现在很多三四线城市的库存已下降得较低，此时降低货币化比例，市场也有预期。

随着货币化安置比例的下降，对应货币化安置面积也会下降，根据华创房地产组调研，今年已经有三四线城市出现实物安置替换货币化安置的情况，而且发现三四线城市的楼盘的拆迁户占比从2017年的20-30%左右下降至2018年的10%左右，预计2018年上半年棚改影响占比已经降至低于20%。

东北证券发布报告称，棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用将在未来三年将会逐渐边际减弱，但仍将对房地产销售和投资起到一定的支撑作用。

在此轮三四线房价、地价上涨的背景下，选择在热度较高的三四线重仓布局的中小房企可能会受到区域市场大幅波动的影响，出现信用违约事件。未来棚改的货币化安置也不会一刀切地停止，会根据各地的实际情况稳步推进。

东北证券表示，优先推荐杠杆可控、高成长的龙头房企：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A和华侨城A；建议关注中西部布局较多，弹性较大，边际受益于本轮货币化安置政策倾向的房企：金科股份和蓝光发展。

股市：券商看好地产股反弹行情

此前，在资本市场上，一则“国开行棚改项目审批权限上收总行”的消息引发市场关注，一时间“全国棚改叫停”、“棚改贷款一刀切”、“房地产市场重大利空”等解读引发了市场的恐慌和地产股的连续下跌。在申万一级行业中，自从今年6月25日来，房地产板块跌幅超过10%，而从今年整体来看，跌幅达22.71%。

数据显示，A股市场房地产板块的139家公司，总市值大幅缩水，其中万科A缩水幅度最大，市值缩水有757.31亿元。大港股份是跌幅最大的公司，今年来的跌幅超过60%。

（ 图片来源：中国基金报）

国泰君安表示，看好房地产基本面反弹。1 月以来的估值下杀，核心原因就是对于地产拿地融资收紧，而拿地融资是地产未来增长的核心要素，因此，对增长减速的担忧带来了估值的下杀。

尽管短期放松的概率不大，但继续紧缩的渠道已经不再存在。开发融资的宽松，将带来推盘的增加，房贷的宽松，将带来去杠杆的稳步进行，最终带来销售基本面的上行，EPS增速开始反弹。

东兴证券近日的研报中也指出，截至7月6日，房地产板块整体市盈率（TTM）为10.84，仅略高于2014年2月28日的10.69，为2004年以来的次低值。板块估值下降受多方面因素影响，越发严格的调控政策和宏观层面的不确定性是主要因素。

虽然估值处于低位并不构成看好板块的充分条件，但与2014年年初的情况对比，目前的调控虽然短期难以放松，但有一些有利变化值得关注，而这些有利因素有望支撑板块估值。

一是贸易战带来的宏观不确定性下，去杠杆向稳杠杆转变，经济增长韧性有望保持；二是房地产去库存基本完成，这与2014年的高库存有本质区别，房地产投资对经济增长的贡献空间增大；三是房地产行业出现长租公寓等新的、周期性更弱的新增长点。

债市：债牛或将延续

国君固收覃汉认为，过去两年棚改货币化大跃进带来的房地产超长景气周期，面临政策拐点，地产投资难以将“虚胖”的韧性长期维持下去。

当前中美贸易冲突有进一步发酵的趋势，同时国内经济处于信用紧缩和财政紧缩的环境中，内忧外患下货币政策势必会有进一步的结构性宽松空间释放，这种格局下长端利率的下行趋势仍将延续。

短期而言，跨季资金虽高但融资难度不大，而月内资金非常宽裕，随着跨季担忧逐渐消退，下月初降准的资金即将到位，利率债将迎来新一波的交易行情。

不过，对于资金而言，很难有资金能取代央行PSL和国开行资金在棚改出资中的关键地位和体量，而政府购买在棚改项目中的融资模式恐怕也面临压缩，尽管地方棚改专项债批准发行，但考虑到两者在规模上的量级差距，短期的对冲作用微乎其微。

兴业固收徐寒飞发布研报称，与PLS棚改贷款相同的是，棚改专项债期限较长，甚至可超过15年。值得注意的是，由于PSL规模很大，短时间内棚改专项债难以完全替代。

2017年单国开行就发放棚改贷款8800亿，农发行棚改贷款超过了4000亿，而短时间内棚改专项债难以上量，故如果央行对PSL收缩较快，棚改在资金来源上恐会进一步受限。

那么对城投债又有何影响呢？

申万宏源固收发布研报称，根据现存9825只Wind口径城投债进行了统计，如果该城投募集资金用途中含有棚改或者保障性住房等关键词则认定为此城投债与棚改相关，然后计算出各省份城投债存量中含棚改概念的城投规模占比。

经观测，黑龙江、内蒙古、新疆、贵州、江西、安徽等省份棚改城投规模占比较高。另外江苏、浙江两个省份棚改相关的城投债绝对规模较大。

商品市场：中期来看钢材需求存在支撑

业内人士指出，历史规律告诉我们，房地产行业在钢材的下游需求中一直占据核心地位，且地产需求变化领先于钢价的反弹。

中信期货黑色金属组负责人曾宁表示，对于钢材价格的展望，预计短期内供需趋于均衡，南方高温多雨的情况下钢材现货价格承压。但在目前社会库存总体较低、而钢厂库存极低的背景下，期价受到高贴水（300-400）的制约，预计难以深跌。

从中期（未来2-3个月）来看，在房地产韧性较强的背景下，钢材需求存在支撑，同时环保高压下，供给接近天花板继续提升空间有限；

预计钢材价格节奏类似去年，在旺季之前继续淡季不淡，总体呈震荡或震荡偏强态势，只不过节奏比去年更加提前，但当价格高企、下游企业补充一定库存之后，进入旺季之后可能反而不旺。

过去，在棚改货币化的逐步推进，带动房地产市场的同时，螺纹钢期现联动的价格整体上处于震荡上涨的趋势。但随着货币化安置面积的见顶回落，商品房销售面积也逐渐降低。

当新增货币化安置面积下滑时，未来对地产销售的拉动效应在逐步消退。长期来看，在需求端刺激减弱的同时，供给端受炼钢利润带动产量不减的情况下，螺纹钢的高价也将受到挑战。

来源：Wind综合中国基金报、券商研报等

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