黑灰产调查：蛋壳要求业主免租，却对租户分文不少！揭秘蛋壳利用疫情套利

抗疫特殊时期，包括万达、融创、华润置地等在内的各大房企，都不同程度的减免了旗下商业项目商户的租金，但长租公寓企业蛋壳的减租行为，却格外不同。

近日，在美股上市不久的蛋壳公寓因只针对房东的单方面减租行为，在社交平台上成为被热议的对象。

暂停付款给房东，但多数租客暂未收到相应减免

1月30日以来，不少网友微博在线吐槽：蛋壳公寓以疫情为由单方面要求免租一个月，拒不支付房租，同时自己还在收租户的钱。

             

爆料的信息显示，蛋壳这波“一鱼两吃”的操作不止发生在北京，无锡、上海、杭州、武汉、天津、成都等地业主也收到了蛋壳的霸王条款。

武汉地区的业主甚至被蛋壳要求减免3个月房租。

消费保官网接到投诉说，蛋壳先是拖欠房租不付，欠了7天后，又以疫情为由让房东免租一个月。

一支穿云箭，全国蛋壳业主来相会，多个业主维权群已爆满，大家在群里刷屏商讨对策。

             

“有钱买水军撤热搜没钱给房东打款。”

业主们觉得太扯淡了，自己也是要还房贷的人，你怎么能单方面说免就免。

顺着蛋壳这逻辑，我是不是也可以单方面要求银行给我免贷，吃饭要求小餐馆给我免单？

蛋壳公寓作为二房东，有权要求房东减免租金吗？

一位律师指出，在不可抗力特殊情况下，无法正常履行合同，解除合同属合法行为。比如，在疫情这种不可抗力影响下，武汉实施封城，租客无法返回武汉，只要租客可以证明并未居住，可以和房东商量减免封城期间租金。

不过，蛋壳公寓所联系的房东并非仅限于武汉，而免租期限也并非限定一个月。

让房东更无法接受的是，蛋壳公寓要求房东免租，却未给所有租客免租。多位蛋壳公寓租客反馈，他们并未收到任何关于免租的消息。

与此同时，蛋壳的租客也是一腔怒火：

封城了回不去武汉，蛋壳公寓依旧要求交房租，如果不租了押金一分钱也不退。

一个武汉租客收到蛋壳公寓客服的消息，一开始觉得特别暖心。

开头是这样写的：亲爱的蛋壳宝宝您好，这次武汉疫情导致您无法回到自己居住的房屋，这也是国家处于对您安全角度的考虑。

租客以为蛋壳要发挥人家有大爱的精神了。

接着往下看。

“在这期间，您居住房屋的相关费用及相关服务均正常执行，望您谅解。”

       

站在租客的角度来说，蛋壳能减租是情分，不减租也不犯法，我们顶多可以说蛋壳小气。

但是蛋壳左手不给房主交房租，右手房客的房租却照收不误！

然而，蛋壳的神操作还没完。因为疫情蛋壳停了保洁服务，但是服务费照收不误。

             

一通操作把上下游客户都惊呆了：

“这个时候还想着利用信息差，当中间商赚差价，不是蠢是坏！”

二房东喊上游的一房东减租，自己却不给下游的租客减，咱也是头一回开眼界，共克时艰竟有这样的克法。

多个房东在群内反馈未收到本该收到的下一季度租金，已有房东被拖延放款达7天。

还有房东表示本该1月30日收款，蛋壳公寓对其称付款时间延迟到3月。

另一位本该在2月15日收取租金的房东表示接到蛋壳公寓的电话称，因为疫情，要下个月（3月）15号付款。

总体来看，大部分涉及事件的房东均被通知3月付款。

大部分房东得到的通知均为直接减免30天房租，武汉地区房东则被通知减租90天。

一位杭州房东木叶表示，蛋壳公寓没有发公告，通过网络电话对她进行口头通知，客服称此举为响应国家号召。木叶表达不同意后，客服改口称扣15天房租。

木叶称：“我继续表达不同意，对方说有专人联系，后来回复我，还是30天。不管你是否同意，就感谢你在特殊时期为祖国做出贡献。”

杭州业主维权群，短短几小时，人数就从60人增加到200人。与此同时，则有大量租客称自己并未收到免租通知，事件逐渐发酵升级。

2月3日，蛋壳公寓发布“致蛋壳公寓租客的一封信”，内容显示，蛋壳公寓将推出租金返还措施，针对无法返城的武汉租客，蛋壳公寓计划返还一个月租金，请租客于3月2日后登录App查看。

针对其他城市租客，蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延迟返工的天数，返还相对租金，或提供免费延住天数。

（蛋壳公寓公告）

但有租客在微博上传的截图显示，客服称其2月免租期间不能有开锁记录，这意味如果期间封城结束，租户返回或提前返回，则房租费用并不免除。

蛋壳公寓的说明显示，返还金额可用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）、租金（分期月付除外）及续租首付款等蛋壳App内的账单费用。

有一位收到相应金额的租客表示，这笔钱不能提现，只能用于支付蛋壳公寓的相应费用。

如果是贷款月付的用户，该笔金额不能抵扣房租，他表示，这笔费用他需要6个月才能抵扣完，但他的租期仅到3月。

另有用户表示，客服回应称抵扣不完费用也不会返还。

武汉的租客苗苗称，蛋壳退给用户的房租并不能真正提现使用，而是类似蛋壳APP内的虚拟货币，返还金额只能在APP中用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）等。尤其像她这样的月租户，退出来的房租也不能抵以后的租金。

对于蛋壳的退租金方式，苗苗称“这和不退没有任何区别”。在苗苗提供的她和蛋壳管家维权的对话截图中，管家说“您就算告到最高人民法院也和我王某没有多大关系”。

行动范围涉及全国房源，占比约17%

木叶展示了一份据称是内部员工提供的蛋壳公寓工作方案，文件显示为“关于2月份要求业主增加免租期的工作方案”，其目的为应对疫情影响，要求1月底和2月份支付租金的业主自2月份开始给蛋壳公寓一定期限的免租期。

对应除武汉外的12个城市，免租期增加天数30天。

 （“方案”截图）

根据方案，蛋壳公寓计划于2月10日或2月15日之前与12个城市72157位业主完成沟通。

方案还显示，客服与业主沟通态度要坚决，不可商量。并且财务部门需按照公司（蛋壳公寓）要求停止支付相应租金。

从相关人士处拿到了一份针对房东的话术，
武汉房东的免租期甚至长达三个月 
点击看大图▼

但蛋壳公寓的举动并不能获得房东支持，前述方案内容显示，1月29日，蛋壳公寓的销售员拨打了北京、深圳、上海、杭州共计2030位房东的电话，接通了1426个电话，仅205位房东认可（蛋壳公寓的方案）。

（“方案”截图） 

一般来说，企业在这种紧要关头，出于爱心也好，出于营销也罢，都会极力给自己塑造正面形象，蛋壳为啥要逆向操作？

这事得往回追溯。

半个月前，蛋壳作为国内第二家上市的长租公寓企业在纽交所挂牌，发行价每股13.5美元，开盘时一度跌破发行价，1月31日收盘时的数据显示，每股12.94美元。

换句话说，蛋壳没有获得资本市场的青睐。

在资本市场看来，连年亏损的蛋壳依然没跳出烧钱抢市场的泥潭。

从2015年创办时运营房源2434间，到2019年9月的406746间，蛋壳用4年多扩张了160倍的规模。

亏损同样极速扩大，2017年净亏损2.72亿，2018年亏13.7亿，2019年前9个月亏损25.16亿。不到3年时间已合计亏损约42亿元。

走上了资本场，当然要追求资本回报率了。逆向而行也就好理解了。

祸不单行，在业主和租客群起维权的关口，蛋壳公寓的员工也发声了。他们发文质问CEO高靖：

是不是借疫情来变相裁员？

              

蛋壳技术中心的员工称，“蛋壳推迟发放工资，技术中心80%的员工1月份薪资3月份发放，2月份在家待业，薪资1700元，到岗时间待定。”

在员工看来这就是变相裁员。

在脉脉上，不止一个蛋壳公寓的员工爆料，还有员工说，原来在面试过程承诺的14薪（2个月年终），也并没有按时发放。 

这位自称沈钟公的脉友补充了蛋壳公寓为何二月份工资1500元的计算方法，是按照北京的最低工资的70%发放。

对于爆料，一些蛋壳公寓的员工也在文章下面评论：证实了该言论

对于此一系列，  CTO 做出了回答

主要说了蛋壳公寓在春节面临的困难以及在疫情面前的作为。

其中，年三十开始蛋壳公寓的CTO就紧急调动资源和人力，初一开始给武汉的医护人员提供帮助，其中，安排了230多间公寓，解决了300多位医护人员休息问题。

也说了目前蛋壳公寓面临的问题，由于很多租客不能过早返程，好多服务商和工队面临长时间无法开工的问题。

最后，是希望大家能和公司同舟共济，共度难关。如果有问题，可以单独找CTO沟通。

“回不去北京，每月1700元还不够交房租用。”

假如蛋壳员工租了蛋壳公寓，那真是一个杯具又加一个杯具。

争议再现，下一个“韦博英语”？

前文统计到，蛋壳公寓支付房东租金、返款租客、发放工资的时间均推至3月，隐隐透露资金流吃紧的现象，相信蛋壳公寓多项举措意在缓解该现象。

在房东群里，房东们已在讨论相应对策，包括但不限于跳过蛋壳公寓直接联系房客；若蛋壳公寓不按照合同规定15个工作日付款，就直接解除合同，通知房客搬离等。

房客也开始陷入焦虑状态，担心自己被房东赶出，在上海租房的女孩陈西正在纠结是否退租，但她人仍在老家，即使退租也不能及时收拾或寻找新的住所。

更多租客主要担心因使用租金贷导致征信被影响的问题。多个租客表示宁愿损失违约金，也要先把贷款解除。

但同时也有流传截图显示，租户退租被“限号”。

（网传截图）

2019年9月起，知名英语培训机构韦博英语大量关店，因有大量学员通过分期贷款的方式购买课程，未偿还贷款的处理成为焦点问题，包括浦发银行、招商银行、招联金融、京东数科、度小满金融在内的金融机构被卷入，成为2019年场景分期典型负面案例。

2019年，金融机构热衷的租房场景、教育场景负面新闻频发。据此前统计，2019年有近60家长租公寓倒下。

而目前，无论是租金贷还是教育贷，均采取金融机构一次性预付资金给教育培训机构和长租公寓的模式，服务周期较长，增加了不确定性。

前文提到，截至2019年9月底，蛋壳公寓超2/3租户均采用租金贷模式。

据了解，目前活跃在市场的多家租房月付平台，大多定位于“互联网+房产+金融”，试图打破传统租房市场上押一付三的模式，而“租金贷”成为租房平台的主要现金流来源，这样的做法被认为是长租公寓频繁爆雷的罪魁祸首。

所谓“租金贷”，是指蛋壳公寓与金融机构合作，租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓，蛋壳公寓向金融机构支付相应利息。

根据租户反映，中介会在签合同时着重推荐“押一付一”的交租形式。

如果选择这种模式，那么租金并非是交给蛋壳公寓，而是交给第三方金融机构微众银行。

在这种情况下，租客在租房的同时实际承担着现金贷的责任，蛋壳公寓可以一次性从第三方金融平台得到租客需要缴纳的租金总额，而租客每月实际上成为了替金融机构偿还的贷款。

按照这一逻辑，如果租客不付房租，这不仅仅关系到与房东之间的合作，还将直接影响金融机构的信用和现金流。

而根据蛋壳公寓招股书，仅2019年前9个月，其从金融机构获得的预付款就为31.57亿元，从居民获得的预付款为7.943亿元，当期金融机构预付款占总预付款比高达80%。

据此前统计，蛋壳公寓的合作方包括微众银行、任买、平安好月付、元宝e家、网商银行、平安银行、中银消金、中信信托、湖北消金、海尔消金等十几家机构。

包括陈西在内的多位租户及房东提供的资料显示，大多数用户的出资方为腾讯入股的微众银行。

微众银行在租金贷领域布局颇为深入，其也是知名租房平台自如的租金贷业务的主要资金方之一。

陈西称：“以为都是正规的就没在意，就直接签了（贷款）合同。我还是个白户，信用卡都没有。”

据此前类似案例，若蛋壳公寓真的陷入危机，丧失运营能力，极少数金融机构可能会对租户贷款进行“兜底”，部分金融机构暂缓对逾期用户“上传征信”，但大部分机构仍要求贷款用户正常还款。

一位业内人士表示：“大部分贷款流程均有确认、人脸识别等过程，只要贷款中没有非本人签字、未充分告知等不当行为，用户应该正常还款。”

亦有经历乐伽公寓暴雷事件的房东表示，其和房客互相分担了50%的损失。但相应的，相关金融机构可能会收获大量投诉及受到监管关注。

若蛋壳公寓真的陷入困境，房东收不到房租、金融机构已支付预付款、房客无房可住却要还贷款，此前租金贷“暴雷”等现象或将重现，作为排名前列的长租公寓，蛋壳公寓涉及用户数更加庞大。

隐忧频现的租金贷模式仍需金融机构进一步探索优化。

2019年12月25日，六部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。如果超出这一比例，需在2022年底整改到位。

也有房东在呼吁：“疫情之下，不要强制清房，给租客留有一定时间，协商解决。”