黑灰产调查：1元起拍的房子你敢买吗？深度解析“双11”促销的法拍房！

首先，什么是法拍房？

目前上线的法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。

为什么要买法拍房？

价格便宜，算是一个主要理由。

不受限购政策影响，所以对于没房票的人来说，极具吸引力。

法拍房去哪买？

目前只能到法院认可的网站上参与竞拍。其中知名度较高的两大平台就是我们平日很熟悉的京东拍卖和阿里拍卖。打开网页选好城市，就能浏览所选区域的法拍房。

怎么买？

阅读公告——实地看房——交保证金——开始竞价——竞价成功——线下付款——拍卖成功

越是缺什么，越要制造什么。

“金九银十”彻底沦为“铜九铁十”，房地产每年最大的销售盛宴就此消停。这场无人捧场的独角戏刚刚落幕，房地产又忙不迭地蹭上了“双十一”的列车。

这边厢，淘宝京东拍卖推出上万套法拍房，最低只要1块钱，营销噱头堪比街头1元店。

那边厢，所谓的“双11”特价房铺天盖地。京东号称联手200多家开发商推出6000多套特价房源，天猫则覆盖到上万套特价房，折扣最低5折起，最高可抢110万单套房源补贴。

从开发商到房产中介，无不摩拳擦掌，试图在双十一的“剁手盛宴”里分一杯羹。

可见，在融资收紧、楼市调控趋紧的大环境下，开发商为了回款使劲了浑身解数。

然而，双11的房子，真的能买吗？

收房难

法拍房大都是二手房，要么空置要么有人居住，有人居住又分两种情况：

已出租

在淘宝网司法拍卖随机查询几例拍卖房，发现大部分带租约，现实中也发生过原房主故意将租赁合同签的很长。

但是买卖不破租赁，买了房子未必能清场，就算拍到了房也要等租期到了之后才能住进去，如果房子本身有10年甚至20年的租约，按照民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。

所以根本没办法赶租客走，除非支付巨额违约金。

有些人虽然房子被法院收回，但是很聪明，直接找人长期租赁，一般来说，会做一些假的租赁合同，多为与自己的朋友签合同并且交付长达几十年的租金。

所以，自己拍了房子最终可能都住不进去。

债权人上门追讨

做调查的时候，要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。

最麻烦的是，房子抵押给了高利贷，查也查不到，最后真有可能上演电视上，在你家门口泼油漆的事情。

存在多头债务的房产，如果原房主因债务问题跑路，等你入住后可能遭到其他债权人的骚扰和追讨，碰到耍无赖或者威胁恐吓就比较麻烦。

无法落户

法院通过《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》等法律程序，将房屋合法地过户给了买家，买家就拿到了房屋的产权。

但如果原房主不愿迁出户口，买家可能会面临无法落户的问题。

税费无法估量

在现时广东省地区法院的司法实践中，一律公告由竞买人承担全部税费。就是转让和受让两家的税费，都是由竞买人一人承担。

在税费方面，各地的情况是不一样的，每个案例的情况也不一样。

就拿住宅来说，个人和个人身份交易相对简单，竞买人非首套要承担3%的契税，被执行人如果不满五或者不唯一，还要承担3%的个人所得税，以及增值税。

这些相对透明，总体来说，法拍房的税费跟新房差不多。

什么才是不透明的呢？

房子如果原先由公司持有，被个人拍下，那就要交土地增值税。

如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。

原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由竞买人承担。

另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由竞买人负责承担。

如果购买了非个人持有的法拍房，买家需要缴纳5.6%的增值税以及附加的企业所得税、印花税、契税以及土地增值税。再加上拍卖的成交价，可能远远超过预算中的成本价。

后悔了？不买了？那是有成本的，25万保证金可不退。

房子有瑕疵

通常法院会组织竞买人去实地看房，但是毕竟是法院主导，无法直接向业主询问，有些细节很难注意到。法院对瑕疵并不承担责任，所有风险自担。

因为公告会显示：

未实地看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，所以前期一定要去实地看房，无法看房的可以咨询物业或者邻居一些房子情况问题。

即便房子爆出了史上最低价，不在现场踩盘，不去考察地段，不去考虑教育、交通、医疗等环境，你真的敢下手？

退一步讲，即使到现场踩盘，许多人未必能明其所以。从售楼处、样板房到周边全部走一圈，甚至看到现房，看到精装标准，所见即所得，都难以避免各种深坑，何况所谓的线上促销？

还记得佛山公寓变成“办公楼”的案例吗？还记得许多城市精装修最终沦为“惊装修”的事件吗？还记得某地横空出世的“墓景房”吗？

去年一个广西钦州的读者求援，从淘宝买了一套房，85平米，总价22.861万元，折合单价2700元/㎡。超级便宜。但是验房的那天傻眼了，房子少了一堵墙！原因是房子和原业主邻居的房子相通，声称为了防止讨债人上门追债。

限购和贷款问题

有些法拍房是不能贷款的，并且需要很快交清房款，所以需要提前了解是否可以贷款买房。一般在竞拍页面上会标注“一键贷款”，这些标的物就是允许贷款买房的。

如需贷款购买法拍房，通常银行要求，“须由我行准入的担保公司承担连带责任保证担保”。

也就是说，银行需要担保机构介入。

最低只要1块钱，这绝对不是夸大其词。任何房子一旦进入法拍市场，价格肯定会低于市场价，七折的有之，三折五折的也有之，1块钱这种极端状况也未必没有可能出现。

然而，便宜有便宜的道理，便宜必然存在便宜的问题。

法拍房之所以便宜，是因为背后往往都存在债务纠纷。要么是炒房客资金断裂被迫拍卖，要么是房子抵押出去结果还不起钱，要么是司法没收之后进行的拍卖，要么是弃房断供最终银行强制拍卖……

可见，无论是哪种情形，法拍房背后都存在形形色色的问题。

产权未必清晰，债务抵押情况更加复杂，各种税费更是令人防不胜防。

所以，法拍房就是一个信息不对称的市场。正因为存在各种各样的风险，所以才会存在折扣。这一折扣，就是典型的风险溢价。

如果你连正规开发商卖的新房的坑都无法避开，更不用说挑战法拍房形形色色的潜规则。

所以，天上不会掉馅饼，馅饼前面都是陷阱。

要知道，真正不存在任何手尾的法拍房，未必会进入最终法拍市场，即便进入，也未必会在“双11”这样的场合等着你来淘金。

更何况，不带收尾、地段一流的法拍房，其最终竞拍价格一般不会离市场价太远，也就不存在捡漏之说。而问题手尾较多的法拍房，固然便宜，但这些风险会令人不堪其扰。

所以，对于法拍房要慎重，对于“双11”的法拍房更要慎之又慎。

买房是人生大事，不像抢购一部手机、一件衣服、一卷卫生纸那么简单。普通商品即便买错买贵了，还能“七天无理由退款”，退不了还能束之高阁，损失并不大。

买房不同。涉及祖孙三代的“六个钱包”，动辄上百万几百万的巨额资金，长达十年二十年的还款周期，丝毫都疏忽不得。

赚大钱，都要悄悄的，一旦公开了，成了人人皆知的秘密，那基本就赚不到钱了。

法拍房就是这样，如今围绕它，已经有了一套完整的产业链，有多少双眼睛每天盯着屏幕，刀已磨好，就等着肉上板了。