40城地价连跌5个月！年内调控超300次，楼市要降温了？

土地市场降温 房企拿地渐趋理性

数据显示，8月份，全国土地市场成交面积整体平稳，一线城市成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%；二线城市环比增长38.3%，同比增长39%；三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比上涨63.1%。

值得一提的是，8月份，40个典型城市土地出让金收入为2069.3亿元，环比减少8.3%，同比增长6.9%。随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现出明显的降温态势。

分城市来看，2018年前8个月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为：

杭州，累计土地出让金总额2216.2亿元

上海，累计土地出让金总额1087.2亿元

重庆，累计土地出让金总额828.8亿元

北京，累计土地出让金总额822亿元

佛山，累计土地出让金总额740.5亿元

杭州土地市场今年来持续火爆，5月份出让的百井坊地块以107亿元的总价成为近期的全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，刷新了杭州的历史新高。

虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

据诸葛找房数据研究中心监测数据，7月份以来，东部流拍土地共计57宗，中部流拍土地共计61宗，西部流拍土地共计40宗，东北部流拍土地仅有7宗。

从整体来看，除3月份较低之外，其他月份均有多宗土地流拍。6月份达到流拍高峰，当月流拍土地共132宗，其中一线城市流拍3宗，二线城市流拍29宗，三、四线城市流拍高达100宗，这与6月份推出的土地量比较大有关。7月份有所回落，8月份截至20日全国土地流拍51宗。

预计下半年高价地，甚至“地王”现象会大大减少，部分区域还会出现流拍、流标的现象。

综合历史数据，土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值后便一路震荡下跌。易居方面认为，预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长，但增幅比2017年将有所回落。其中，受监测的40个城市将全年保持同比下跌态势。

楼市调控密集 年内累计超300次

过去一年土地溢价率快速下滑，与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。今年以来，楼市调控密集程度远超往年。

中原地产研究中心的数据显示，仅今年8月，就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策，密集程度刷新历史记录，年内累计调控次数高达315次。

8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

地方监管部门也没有松懈。8月16日，湖北省住建厅会同相关部门约谈了武汉、黄石、十堰等10个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，制定房地产市场调控方案。

“调控压力上，比之前有所加码，‘数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨’成为一种模式。当前楼市调控已经从过去的地方主导转变为地方担负主体责任，住建部等多部委加强指导。”中原地产首席分析师张大伟表示。

另一方面，多个一二线城市房租价格变动，引起广泛关注，多地都加强了对住房租赁市场的管理。北京市住建委联合多部门集中约谈了住房租赁企业，要求企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

从城市类别来看，张大伟认为，之前出台调控政策的城市主要集中在二三线，而从8月份来看，房地产调控从中央到地方、从一二线城市到三四线城市均有大量分布。房地产市场的各种随机检查，成为当月楼市调控的最主要特点。

张大伟指出，预计未来几个月，楼市调控力度将全面超过2018年上半年。住建部等多部委将对楼市实施政策监管，对稳定市场起到积极作用。